Commento dell'ospite: Densificazione di Davis

Di Robb Davis

Le opinioni espresse in questo articolo sono dell'autore e non rappresentano le opinioni del suo datore di lavoro o di qualsiasi organizzazione comunitaria di cui è membro.

La città di Davis non può soddisfare con successo i propri requisiti RHNA[1] senza uno sforzo concertato per cambiare il panorama dello sviluppo edilizio della città. Questo documento delinea un approccio concettuale in quattro parti che il Consiglio Comunale potrebbe utilizzare per iniziare ad affrontare immediatamente le nostre sfide abitative. Un elemento richiederebbe il voto dei cittadini, un altro, come vedremo, richiederebbe la collaborazione con partner pubblici e privati. Due potrebbero essere affrontati in tempi relativamente brevi attraverso decisioni di zonizzazione e richieste di proposte per lo sviluppo di terreni di proprietà della città.

1. Modificare la Misura D (ex Misure J e R) per consentire allo sviluppo periferico di andare avanti senza il voto dei cittadini a condizioni specifiche.

Attualmente, qualsiasi sviluppo che ridefinisca il territorio da spazio agricolo o aperto a usi urbani richiede il voto di un cittadino sulle caratteristiche di base del progetto. Inoltre, se la designazione del terreno viene modificata da agricoltura a un altro uso, il codice cittadino richiede una mitigazione del terreno in base alla quale i terreni vicini vengono destinati ad agricoltura permanente o ad altre servitù, precludendo lo sviluppo futuro.

Presumibilmente ci sono molti modi per modificare la Misura D. Un modo semplice per farlo comporterebbe due componenti cruciali: la definizione di standard minimi di sviluppo dei progetti che esenterebbero i progetti dal voto dei cittadini e la creazione di una linea limite urbana.

La prima componente, che definisce una serie di standard minimi di sviluppo dei progetti, significa che i progetti che raggiungono gli standard minimi sarebbero esentati dal voto della Misura D. I proprietari/sviluppatori di immobili potrebbero evitare i minimi e portare avanti progetti soggetti alla Misura D, se lo desiderano.

La modifica della Misura D richiederebbe il voto dei cittadini, ma è probabilmente migliore dell’approccio attuale, che porta a incertezza, progetti una tantum mal pianificati e campagne costose e divisive.

Gli standard minimi di sviluppo, che il Consiglio comunale assumerebbe l'iniziativa di sviluppare con il contributo della Commissione e dei cittadini, potrebbero includere quanto segue:

Questi standard minimi sarebbero sanciti negli accordi di sviluppo (DA). Le DA potrebbero essere soggette a modifiche, ma in nessun caso la modifica della DA potrebbe portare a risultati che violerebbero uno qualsiasi degli standard minimi.

Oltre a stabilire i minimi di sviluppo, l'emendamento alla Misura D potrebbe e dovrebbe contenere una seconda componente: la definizione e l'approvazione di una "linea limite urbana" che chiarisca i limiti entro i quali possono estendersi gli sviluppi futuri. L’emendamento potrebbe essere scritto in modo che le future modifiche alla linea limite urbana richiedano un voto a super-maggioranza di cittadini.

Il valore di una linea limite urbana è duplice: 1) consentirebbe ai cittadini di visualizzare l'eventuale impronta della Città; 2) incentivierebbe i proprietari terrieri fuori linea ad accettare l’agricoltura o altre servitù sulle loro proprietà perché l’incentivo ad aspettare la speculazione fondiaria sarà ridotto/eliminato.

Pur essendo separato dalla Misura D, il processo di emendamento rappresenterebbe anche il momento opportuno per rivisitare il codice cittadino sul “diritto all’agricoltura” che stabilisce i requisiti di mitigazione per qualsiasi terreno sottratto agli usi agricoli. Conoscendo la linea limite urbana, il Comune potrebbe incentivare l’acquisizione di servitù che rispondano a specifici criteri di ubicazione e tipologia (ag, ripariali, ecc.)

I dettagli dei "minimi" richiederanno una discussione approfondita con i cittadini e i proprietari di immobili le cui proprietà potrebbero essere ammissibili allo sviluppo in base alle esenzioni della Misura D.[2] Anche la linea limite urbana richiederà il coinvolgimento della comunità.

2. Rizonare specifici siti commerciali attuali per consentire lo sviluppo abitativo di diritto se vengono raggiunti gli obiettivi di densità specificati.

Negli ultimi anni, il Consiglio Comunale ha rizonizzato specifici siti commerciali per consentire lo sviluppo abitativo. Rimangono opportunità in questo ambito e il Consiglio comunale potrebbe agire rapidamente per identificare le aree chiave e sviluppare criteri che consentano una rapida ristrutturazione o riqualificazione dei siti attuali. Un primo elenco potrebbe includere quanto segue: